Introducción
Como se comparte en la segunda edición de Your First Home (Tu Primera Casa), escrito por Gary Keller y Jay Papasan:
“Comprar una casa es una decisión importante, especialmente la primera, pero es una de las mejores decisiones que cualquiera puede tomar. Es un lugar que es completamente tuyo. Algo que puedas pintar, renovar y vivir una vida plena. En segundo lugar, la realidad es que las casas son una forma increíble de acumular riqueza generacional. Porque el hogar no es sólo donde está tu corazón, sino también donde está tu dinero. Hay pocos lugares que atesorarás más que tu hogar y ningún lugar que agregará más a tu tesoro personal”.
Si bien la perspectiva de ser propietario de una vivienda es emocionante, también puede estar llena de complejidades cuando se embarca en el viaje por primera vez. Sin embargo, ¡no tengas miedo! A continuación una guía completa para comprar una vivienda por primera vez, cortesía de Your First Home, adaptado para Uruguay.
Decidir comprar
Los temores de los compradores de vivienda por primera vez pueden variar desde “No puedo permitirme comprar una casa” hasta “No puedo comprar una casa porque mi crédito es muy malo”. Si bien puede ser natural tener estos pensamientos, es importante enfrentar los miedos con hechos. Tomemos como ejemplo la asequibilidad.
Como escriben Keller y Papasan: “Hasta que no haces los cálculos, no sabes lo que puedes o no puedes permitirte. Si actualmente pagas alquiler, generalmente puede permitirse el lujo de comprar. Desde un punto de vista financiero, los ahorros fiscales sobre los intereses hipotecarios por sí solos suelen representar la mayor parte de la diferencia entre el alquiler y el pago de la hipoteca; las deducciones fiscales que obtiene al final del año generalmente le ayudarán a ahorrar. una cantidad importante de dinero”.
Siempre que te venga a la mente un miedo, explora con curiosidad y prepárate para encontrar los hechos.
Encontrar a su agente
Los aspectos legales, financieros y regulatorios de las transacciones inmobiliarias son muy complicados. Para brindarle la mayor protección posible, es aconsejable buscar un agente de bienes raíces profesional. Servirán como tus defensores y velarán por sus intereses durante todo el proceso de compra de una vivienda. Su trabajo es mucho más que simplemente encontrarle el hogar adecuado; se trata de escuchar sus necesidades, anticipar problemas y mantener los estándares.
Las principales funciones de su agente inmobiliario incluyen:
• Educarlo sobre su mercado.
• Analizar sus deseos y necesidades.
• Guiarlo a propiedades que se ajusten a sus criterios.
• Coordinar el trabajo de otros profesionales necesarios.
• Negociar en su nombre.
• Comprobación y verificación de trámites y plazos.
• Resolver los problemas que puedan surgir.
Aquí hay un par de preguntas que debe hacerse al buscar un agente de bienes raíces:
• ¿Por qué te convertiste en agente de bienes raíces?
• ¿Por qué debería trabajar contigo?
• ¿Qué proceso utilizarán para ayudarme a encontrar el hogar adecuado para mis deseos y necesidades?
Asegurar el financiamiento
Aunque prácticamente todo el mundo encuentra emocionante la idea de ser propietario de su primera casa, obtener una hipoteca puede ser una perspectiva desalentadora. En general, probablemente descubrirá que los préstamos hipotecarios son menos confusos de lo que piensa. Las diferencias entre cada tipo de préstamo hipotecario se reducen a cuatro factores básicos:
• Pago inicial - El pago inicial que usted realiza para su casa. Se calcula como un porcentaje del coste total de la propiedad. Históricamente, a los compradores de viviendas se les ha pedido un pago inicial del 20%, dependiendo del banco que seleccione y su historia de crédito con este banco, hoy hay en Uruguay nuevas herramientas más flexibles para acceder a una hipoteca, su agente debería tener información al respecto.
• Tasa de interés: una tasa de interés es una tarifa o monto cobrado por un prestamista y generalmente es un porcentaje del monto del préstamo. Las tasas de interés se implementan cuando utilizamos crédito para una compra. Y, al igual que las tasas de las tarjetas de crédito, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son variables: cambian con el mercado. En general, la gente quiere la tasa de interés más baja posible porque eso significa que están pagando menos dinero en intereses durante la vigencia del préstamo. Además de ahorrarle miles de dólares a largo plazo, una tasa más baja también reducirá el monto que paga cada mes. En Uruguay además de préstamos en dólares, los hay en Unidades Indexadas, que es una moneda que maneja el gobierno que se ajuste con el Indice de Precios al Consumo (IPC).
• Plazo: el plazo de un préstamo hipotecario determinará cuánto interés pagará durante la vigencia del préstamo y qué tan rápido acumulará capital al pagarlo. Las diferentes hipotecas tienen diferentes calendarios de pago. En el caso de las hipotecas de tasa fija, los préstamos están programados para reembolsarse en períodos de tiempo más largos, como 15, 20 o 30 años. Los préstamos a corto plazo son buenos para las personas que desean acumular capital rápidamente y que pueden afrontar un pago mensual más alto.
Identificando sus criterios
En el proceso de compra de una vivienda, una consulta inicial con su agente es su forma de asegurarse de estar preparado. Quizás piense que ya tiene una idea bastante clara de cómo sería su primera casa, y probablemente tenga razón.
Sin embargo, querrá estar seguro de no haberse perdido nada. Por eso es importante sentarse y hablar sobre las cosas con su agente. Su agente lo ayudará a llegar al meollo de lo que desea, por qué lo desea y a establecer criterios de búsqueda en torno a lo que realmente necesita. Reconozca que la casa adecuada va a satisfacer todas sus necesidades y tantos “deseos” como sea posible.
Mientras usted y su agente trabajan para establecer sus criterios, algunas preguntas que debe hacerse pueden incluir:
• ¿Qué quiero que esté cerca mi casa?
• ¿Cómo quiero que sea mi barrio?
• ¿Cuánto espacio necesito?
• ¿Estaría interesado en una casa que necesita reparaciones?
• ¿Qué funcionalidad necesito?
• ¿Qué comodidades quiero?
• ¿Qué tiene que tener mi casa ahora?
• De todos mis deseos y necesidades, ¿cuáles son los más importantes?
Encontrar su hogar
No importa cuánto tiempo lleve o cuántas paradas haya en su viaje, encontrar la casa adecuada para hacer una oferta es esencialmente un proceso de cuatro pasos:
Determine qué casas desea ver. Su agente, como profesional de bienes raíces, tendrá acceso las propiedades disponibles en el mercado.
El le detallará las características de una propiedad, su estado actual y otros datos importantes. Utilizando sus criterios, su agente puede realizar la búsqueda y encontrar las coincidencias de propiedades que cumplan con el criterio seleccionado.
Si ve algo que le gustaría analizar, comuníquese con su agente e comenteselo. Aunque su agente esté observando diligentemente el mercado por usted, ¡no aparte la vista de los caminos literales y digitales! Al conducir por los vecindarios donde desea vivir, es posible que pueda ver carteles de “se vende” o “próximamente” frente a propiedades que aún no han llegado a los portales.
Vea las casas que coinciden con sus criterios. A medida que usted y su agente pasan a la fase de visualización de viviendas en su proceso de compra de una vivienda, no tema pedir ver cualquier casa que crea que podría cumplir con sus criterios.
Sin embargo, no olvide que creó sus criterios por una razón: para ayudarle a conseguir lo que desea. Su agente podrá guiarlo en una búsqueda bien seleccionada para que las casas que vea se acerquen más a sus deseos y es posible que no necesite recorrer tantas propiedades.
Mientras navega por la búsqueda de su casa, esté atento primero a las cosas GRANDES: daños estructurales. Los daños estructurales se refieren a preocupaciones sobre los sistemas principales de la casa (sanitaria, electricidad y más). Algunos signos de daño estructural pueden incluir grietas importantes en los cimientos, manchas de agua en el techo, pisos o paredes o grietas irregulares o diagonales dentro de la casa (especialmente sobre ventanas o puertas).
A medida que continúe, aprenderá más y podrá comenzar a notar otros detalles, como:
• ¿Cómo te gusta el vecindario en diferentes momentos del día?
• Patrones de tráfico
• La forma en que se transmite el ruido
• Preferencias de planos de planta
• Requisitos de almacenamiento
Cree un sistema de calificación. Después de uno o dos días mirando propiedades, puede resultar difícil recordar qué casas eran atractivas, cuáles eran espantosas y por qué. De hecho, después de ver numerosas casas en unas pocas horas, pueden convertirse en una gran mancha. Una de las mejores cosas que puede hacer es crear un sistema que le ayude a calificar, evaluar y recordar cada casa a medida que avanza.
Consejos profesionales: le sugerimos que tenga alguna forma de tomar notas sobre la marcha: use una aplicación en su teléfono, tome fotografías o incluso lleve consigo lápiz y papel antiguos para recordar cada hogar con claridad. Anote la dirección de cada propiedad que visitó antes de bajarse del auto. Mientras recorre la casa, tome notas breves sobre las cosas que le gustan y las que no le gustan (incluidas las áreas que le preocupan) y anote cualquier característica distintiva (por ejemplo, una casita para pájaros de color púrpura o un vitral) que le refrescará la memoria después de un largo período de búsqueda.
¡Y no olvide tomar algunas fotos! Sacar su teléfono para tomar fotografías de la propiedad es una excelente manera de realizar un seguimiento de las casas que ha visitado.
Hacer una oferta
No importa el mercado, hay tres componentes básicos de cualquier oferta: precio, términos y condiciones.
Precio: El precio correcto refleja de manera justa el valor de mercado de la vivienda que desea comprar. Para encontrar este precio, su agente elaborará un Análisis Comparativo Mercado (ACM), que es un conjunto de casas en venta que se parecen a la que usted desea en tamaño, condición, ubicación y comodidades.
Estos registros también se denominan “comparables”. Obtendrá los mejores conocimientos del mercado de las viviendas más similares a la que está buscando. Su conjunto de comparaciones le permitirá determinar un costo promedio por metro cuadrado, que constituye la base de una oferta competitiva.
Términos: usted y el vendedor deben acordar muchos detalles, como cuándo se cerrará el trato, si el vendedor conservará parte de la decoración (como cortinas o electrodomésticos). Estos factores se denominan “términos” y brindan a compradores y vendedores flexibilidad adicional para llegar a un acuerdo ganador.
En cuanto a los términos, recuerde que todo es negociable. Sin embargo, los diferentes mercados tienen reglas informales que rigen los tipos de solicitudes que puede realizar a los vendedores. Su agente le informará lo que probablemente esperará el vendedor, así como los pros y los contras de desviarse de las normas del mercado. Los términos básicos en una oferta inmobiliaria son: cronograma, traspasos, comisiones.
Condiciones: Estas cláusulas te dejan fuera del trato si la casa tiene un problema que no existía, o del que no sabías, cuando firmaste el contrato. Especifican cualquier evento que deberá tener lugar para que usted pueda cumplir el contrato.
Las contingencias comunes incluyen:
• Inspecciones: lo protegen de pagar demasiado por una casa que esconde problemas IMPORTANTES.
• Financiamiento: le permite rescindir el contrato en caso de que no califique para una hipoteca.
• Tasación: cuando se financia con banco, el banco enviará un tasador profesional para verificar que el valor es correcto y se autorizará el préstamo.
Negociación
Una vez que usted y su agente hayan redactado un contrato, su agente lo enviará al agente del vendedor. El vendedor puede redactar una contraoferta que, por ejemplo, solicite una fecha de cierre más temprana y un precio ligeramente más alto. Es un ida y vuelta hasta llear a un lugar común donde se llega a un acuerdo. Su agente se encargará de hablar con el agente del vendedor, proporcionando un amortiguador entre usted y el vendedor, ahorrándole el estrés de las negociaciones en persona.
Cuando usted y el vendedor lleguen a un acuerdo y ambas partes firmen el contrato, el cheque que usted emitió como seña se depositará en la cuenta de su escribano para incorporarse al monto de la compra.
Haga su deberes, inspeccione la propiedad.
A continuación, es importante completar una inspección de la vivienda. Una inspección expone los defectos ocultos de la casa de sus sueños, por lo que puede volver con el vendedor para negociar. Por lo general, los vendedores aceptarán solucionar los problemas o reducir el precio de venta para cubrir el costo de solucionarlos.
Asegúrese de asistir a la inspección si puede con su arquitecto o constructor de confianza. Una vez que haya revisado y se haya asociado con su agente para decidir qué arreglar para realizar su compra, su agente transmitirá sus solicitudes al vendedor para las negociaciones finales.
Después de la inspección y la negociación, los últimos pasos entre aquí y el cierre, incluyen la revisión por parte del escribano de la documentación y estado legal de la propiedad, la ausencia de embargos, hipotecas o limitantes que inhabiliten la posibilidad de venta.
Qué esperar durante el cierre
Aunque la etapa final del proceso de compra de una vivienda puede desatar muchos sentimientos, en realidad se trata de marcar casillas. En su etapa de cierre, su agente, escribano y prestamista se concentrarán en verificar que todo esté como debe ser.
Su agente lo mantendrá informado sobre el progreso de cada uno, pero a diferencia de las etapas prácticas anteriores de su aventura de compra de vivienda, su trabajo ya está prácticamente terminado. En este punto, no tiene mucho de qué preocuparse aparte de mantener sus finanzas ajustadas y su crédito limpio. También deberá confirmar con su agente que tendrá todos los documentos y fondos necesarios para poder pasar sin problemas al día del cierre y a su nueva vida como propietario de vivienda.
Día de Clausura – ¡Felicitaciones!
El día del cierre es un evento que cambia la vida: entra un inquilino y sale un propietario. Independientemente de lo que sienta la mañana en la que se despierta, hay una cosa con la que puede contar: está preparado. El día de la firma, puedes esperar sentarte en una mesa con un montón de bolígrafos y firmar con tu nombre muchas veces.
El agente de liquidación que dirige el espectáculo será su escribano. Es posible que esté sentado frente al vendedor en la mesa o que esté al otro lado de la ciudad. Su agente o un miembro del equipo del agente podrá asistir para explicarle cualquier duda de última hora.
Durante este proceso usted:
• Finaliza tu hipoteca
• Pagar al vendedor
• Pague sus costos de cierre
• Transfiere el título del vendedor hacia ti
• Hacer arreglos para registrar legalmente la transacción como registro público
Es posible que obtenga las llaves de inmediato o que la entrega de llaves se realice solo después de que se liquiden los fondos y la transacción se registre legalmente.
¡Eres propietario de una propiedad!
De repente, todo ha terminado. Ya no es un buscador ni un comprador de vivienda. ¡Eres propietario de una casa! Eso significa que está acumulando capital, disfrutando de beneficios fiscales y disfrutando de la libertad de pintar su comedor del color que desee.